Une régulation renforcée pour les locations touristiques
Le 7 novembre 2024, l’Assemblée Nationale a adopté une nouvelle loi visant à encadrer le marché des locations touristiques. Prévue pour entrer en vigueur le 1er janvier 2025, cette législation impose des règles plus strictes afin de lutter contre la pénurie de logements et de rétablir un équilibre entre locations de courte durée et baux longue durée.
Pourquoi cette nouvelle réglementation ?
Depuis plusieurs années, la multiplication des locations saisonnières, notamment dans les grandes villes et les zones touristiques, a contribué à l’augmentation des prix de l’immobilier et à la raréfaction des logements disponibles pour les résidents permanents. Pour répondre à cette problématique, le texte final de la loi a été élaboré en collaboration entre le Sénat et l’Assemblée Nationale afin de mettre en place des mesures de régulation adaptées.
Les principales mesures de la loi
1. Réduction des avantages fiscaux
Les nouvelles dispositions modifient l’abattement fiscal appliqué aux revenus des locations meublées :
- Les logements non classés voient leur abattement fiscal passer de 50 % à 30 %, avec une limite de 15 000 € de revenus annuels (contre 77 700 € auparavant).
- Les logements classés subissent une baisse de leur abattement de 71 % à 50 %, avec un plafond de 77 700 € de revenus annuels (contre 188 700 € jusqu’à présent).
Cette réforme rend la location touristique moins avantageuse sur le plan fiscal, incitant ainsi les propriétaires à privilégier les locations longue durée.
2. Des pouvoirs accrus pour les maires
Les communes disposeront de nouveaux moyens pour encadrer les locations saisonnières :
- Enregistrement obligatoire : chaque logement destiné à la location touristique devra être déclaré auprès de la mairie et obtenir un numéro d’enregistrement.
- Limitation de la durée de location : les maires auront la possibilité de réduire la durée maximale de location des résidences principales à 90 jours par an, contre 120 jours actuellement.
- Mise en place de quotas : les municipalités pourront définir un nombre maximal de logements autorisés à la location de courte durée dans leur Plan Local d’Urbanisme (PLU).
3. De nouvelles règles pour les copropriétés
Les propriétaires devront désormais informer leur syndic en cas de mise en location touristique de leur bien. De plus, les copropriétés pourront décider d’interdire ces locations par un vote à la majorité des deux tiers, contre une unanimité requise auparavant.
4. Une obligation de performance énergétique
Dès 2025, les logements proposés à la location de courte durée devront obligatoirement fournir un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), ce qui n’était pas requis jusqu’à présent.
- À partir de 2034, tous les logements devront afficher une note minimale de classe D.
- Pour les nouvelles locations (hors résidences principales), une note minimale de classe E sera exigée dès la mise en location.
Ces mesures visent à aligner les exigences des locations touristiques sur celles des locations traditionnelles, notamment pour limiter la présence des « passoires thermiques » sur le marché.
Conséquences pour les propriétaires
L’application de cette loi représente un défi majeur pour les loueurs en courte durée.
- Hausse de la fiscalité : la réduction des abattements fiscaux entraînera une augmentation de l’imposition sur les revenus locatifs.
- Moins d’incitations pour la location saisonnière : certains propriétaires pourraient être découragés et opter pour la location longue durée.
- Durcissement des démarches administratives : l’obligation d’enregistrement, les nouvelles règles en copropriété et les contraintes énergétiques compliquent la gestion des locations touristiques.
Réactions et perspectives
Cette loi divise les acteurs du marché. Les petits propriétaires, qui exploitent un ou deux biens sous le régime micro-BIC, sont particulièrement affectés. En revanche, les investisseurs professionnels, souvent soumis au régime réel, subiront un impact plus limité.
Airbnb a exprimé son inquiétude face à ces nouvelles restrictions, estimant qu’elles risquent de pénaliser les familles françaises souhaitant louer occasionnellement leur logement.
Comment s’adapter ?
Face à ces changements, plusieurs solutions existent pour les propriétaires souhaitant continuer à louer leur bien :
- Faire classer son logement : les meublés classés bénéficient d’un abattement fiscal plus favorable.
- Passer au régime réel : bien que plus complexe sur le plan comptable, ce régime permet d’optimiser la fiscalité.
- S’adapter aux nouvelles exigences : en améliorant la performance énergétique de leur bien et en se conformant aux nouvelles règles municipales.
Conclusion
Si cette loi marque un tournant pour le marché de la location saisonnière en France, elle ne signe pas pour autant la fin d’Airbnb. Elle vise plutôt à rééquilibrer l’offre locative en encourageant une transition vers des locations plus durables et mieux encadrées.